Accueil professionnels>Baux>Bail commercial>Que devient le bail commercial lorsque le locataire est en procédure collective ?

Vérifié le 5 juin 2024 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Lorsqu'une

procédure collectiveProcédure destinée aux entreprises qui ont des difficultés financières. Il existe plusieurs procédures selon la situation de l'entreprise et la gravité des difficultés rencontrées : sauvegarde, redressement judiciaire ou liquidation judiciaire. Les créanciers sont collectivement représentés par un mandataire judiciaire ou un liquidateur judiciaire.
est ouverte à l'encontre du locataire,
l'administrateur judiciaireMandataire chargé, par décision de justice, d'administrer les biens d'autrui ou d'exercer les fonctions d'assistance ou de surveillance dans la gestion de ces biens. Sa désignation est obligatoire dans les procédures de sauvegarde et de redressement judiciaire lorsque l'entreprise a plus de 20 salariés et un chiffre d'affaires hors taxes supérieur à 3 000 000 d'euros.
ou le
liquidateurNommé par le tribunal de commerce ou le tribunal judiciaire lors de l'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire. Il est chargé notamment de gérer l'entreprise durant la poursuite provisoire de l'activité, de procéder à la vérification des créances, de recouvrer les sommes dues, d'effectuer la vente des biens et de procéder aux licenciements des salariés.
examine la situation. Il décide ensuite de poursuivre le bail, de le résilier ou de le céder. Dans certains cas, le
bailleurPropriétaire d'un bien immobilier qui le met en location. Il peut être une personne physique ou morale (banque, commerce, etc.).
peut lui-même décider de résilier le bail commercial.

En principe, l'ouverture d'une

procédure collectiveProcédure destinée aux entreprises qui ont des difficultés financières. Il existe plusieurs procédures selon la situation de l'entreprise et la gravité des difficultés rencontrées : sauvegarde, redressement judiciaire ou liquidation judiciaire. Les créanciers sont collectivement représentés par un mandataire judiciaire ou un liquidateur judiciaire.
n'a pas de conséquence sur le bail commercial . Celui-ci se poursuit même si le locataire en difficulté n'a pas payé les loyers avant l'ouverture de la procédure collective.

L'ouverture d'une procédure collective entraîne l'arrêt des poursuites des

créanciersPersonne à qui l'on doit de l'argent ou la fourniture d'une prestation
. Cela signifie que les créanciers ne peuvent plus demander en justice le paiement de leurs créances ou la résiliation du contrat. Par conséquent, si le locataire ne paie pas ses loyers à partir de l'ouverture de la procédure collective, le propriétaire du local commercial ne pourra pas les réclamer en justice.

En revanche, le propriétaire peut obtenir le règlement des loyers impayés avant l'ouverture de la procédure collective. Pour cela, il doit effectuer une déclaration de créances dans un délai de 2 mois à compter de la publication du jugement d'ouverture au Bodacc.

À noter

Il n'est pas possible de prévoir dans le contrat de bail commercial que l'ouverture d'une

procédure collective Procédure destinée aux entreprises qui ont des difficultés financières. Il existe plusieurs procédures selon la situation de l'entreprise et la gravité des difficultés rencontrées : sauvegarde, redressement judiciaire ou liquidation judiciaire. Les créanciers sont collectivement représentés par un mandataire judiciaire ou un liquidateur judiciaire.
entraîne automatiquement la résiliation du bail.

Le bail se poursuit suite à la décision de différents intervenants selon la procédure ouverte.

Qui décide de la continuation du bail ?

Le bail commercial se poursuit suite à la décision de l'

administrateur judiciaireMandataire chargé, par décision de justice, d'administrer les biens d'autrui ou d'exercer les fonctions d'assistance ou de surveillance dans la gestion de ces biens. Sa désignation est obligatoire dans les procédures de sauvegarde et de redressement judiciaire lorsque l'entreprise a plus de 20 salariés et un chiffre d'affaires hors taxes supérieur à 3 000 000 d'euros.
ou du
liquidateur judiciaireNommé par le tribunal de commerce ou le tribunal judiciaire lors de l'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire. Il est chargé notamment de gérer l'entreprise durant la poursuite provisoire de l'activité, de procéder à la vérification des créances, de recouvrer les sommes dues, d'effectuer la vente des biens et de procéder aux licenciements des salariés.
selon la procédure ouverte.

Redressement judiciaire et sauvegarde
Liquidation judiciaire

Quelles sont les conditions pour la continuation du bail ?

Le bail commercial peut être poursuivi si les conditions suivantes sont réunies :

  • Le bail est « en cours » au moment de l'ouverture de la procédure collective. Il faut donc que le bail ait déjà été conclu et n'ait pas encore pris fin. Le bail n'est plus « en cours » s'il a été résilié de façon amiable avant l'ouverture de la procédure collective ou s'il est résilié à la suite d'une décision judiciaire définitive (c'est-à-dire sans recours possible).
  • Le locataire dispose des fonds et de la trésorerie nécessaire pour payer les loyers.

Dans ce cas,

l'administrateur judiciaireMandataire chargé, par décision de justice, d'administrer les biens d'autrui ou d'exercer les fonctions d'assistance ou de surveillance dans la gestion de ces biens. Sa désignation est obligatoire dans les procédures de sauvegarde et de redressement judiciaire lorsque l'entreprise a plus de 20 salariés et un chiffre d'affaires hors taxes supérieur à 3 000 000 d'euros.
ou le
liquidateurNommé par le tribunal de commerce ou le tribunal judiciaire lors de l'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire. Il est chargé notamment de gérer l'entreprise durant la poursuite provisoire de l'activité, de procéder à la vérification des créances, de recouvrer les sommes dues, d'effectuer la vente des biens et de procéder aux licenciements des salariés.
n'a pas l'obligation de prévenir le propriétaire de la continuation du bail. La poursuite du bail commercial s'impose donc au propriétaire. Il ne peut pas s'y opposer même si le locataire a des arriérés de loyers à la date d'ouverture de la procédure collective.

Le bail est continué aux conditions contractuelles prévues par le propriétaire et le locataire avant le jugement qui ouvre la procédure collective. Cela suppose le paiement du loyer et le respect des clauses du bail (par exemple, la destination des locaux) par le locataire, l'administrateur ou le liquidateur judiciaire.

À noter

Le propriétaire peut envoyer une

mise en demeureActe par lequel un créancier exige du débiteur le remboursement d'une dette sous peine de versement de dommages et intérêts. Adressé par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire).
à son locataire, à l’administrateur judiciaire ou au liquidateur judiciaire pour connaître le sort du bail. Toutefois, l'absence de réponse à cette mise en demeure n'entraîne pas la résiliation du bail.

Le bail commercial peut être résilié à la demande de l'

administrateur judiciaireMandataire chargé, par décision de justice, d'administrer les biens d'autrui ou d'exercer les fonctions d'assistance ou de surveillance dans la gestion de ces biens. Sa désignation est obligatoire dans les procédures de sauvegarde et de redressement judiciaire lorsque l'entreprise a plus de 20 salariés et un chiffre d'affaires hors taxes supérieur à 3 000 000 d'euros.
, du
liquidateur judiciaireNommé par le tribunal de commerce ou le tribunal judiciaire lors de l'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire. Il est chargé notamment de gérer l'entreprise durant la poursuite provisoire de l'activité, de procéder à la vérification des créances, de recouvrer les sommes dues, d'effectuer la vente des biens et de procéder aux licenciements des salariés.
, du propriétaire ou du locataire en fonction de la procédure (sauvegarde, redressement judiciaire ou liquidation judiciaire).

Résiliation par l'administrateur judiciaire ou par le liquidateur judiciaire

Redressement judiciaire et sauvegarde
Liquidation judiciaire

Résiliation par le locataire

Un administrateur judiciaire est obligatoirement désigné lorsque l'entreprise réalise un chiffre d’affaires hors taxes supérieur à 3 millions € et a un effectif d’au moins 20 salariés. Dans les autres cas, le tribunal ne nomme pas toujours un administrateur judiciaire.

En l'absence d'administrateur, c'est le locataire en difficulté qui décide de résilier le bail après accord du

mandataire judiciaireReprésente et défend les intérêts des créanciers lorsqu'une entreprise est en procédure collective.
.

Si un désaccord apparaît entre le locataire et le mandataire judiciaire, le

juge-commissaireMembre du tribunal de commerce qui est nommé en cas d'ouverture d'une procédure de sauvegarde, d'un redressement judiciaire ou d'une liquidation judiciaire. Il veille à la protection des intérêts de chaque partie et au bon déroulement de la procédure.
est saisi par toute personne intéressée (notamment le propriétaire).

Résiliation par le propriétaire

Après l'ouverture de la procédure collective, le propriétaire peut exiger la résiliation du bail uniquement lorsque le locataire ne paye pas ses loyers et ses charges.

Il doit attendre un délai de 3 mois qui court à compter du jugement d'ouverture de la procédure collective pour demander cette résiliation au tribunal judiciaire.

Où s'adresser ?

Attention

Pour obtenir le règlement des loyers impayés avant l'ouverture de la procédure collective, le propriétaire doit effectuer une déclaration de créances dans un délai de 2 mois à compter de la publication du jugement d'ouverture au Bodacc.

Le propriétaire peut également demander en justice la résiliation du bail, pour des motifs apparus avant le jugement d'ouverture de la procédure autres que le paiement des loyers. Il s'agit par exemple d'un défaut d'entretien des lieux loués. Il doit agir en justice dans les 3 mois de la publication du jugement de liquidation judiciaire au

BodaccBodacc : Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales
.

Le bail commercial peut être cédé soit dans le cadre d'un plan de cession de l'entreprise locataire, soit dans le cadre de la liquidation judiciaire du locataire.

Cession du bail lors d'un plan de cession
Cession du bail en dehors d'un plan de cession