Le bail rural est conclu pour une durée minimale de 9 ans. Si aucune des parties ne se manifeste, le bail est automatiquement renouvelé pour une nouvelle période de 9 ans dans les mêmes conditions. Les conditions de renouvellement du bail sont différentes selon qu'il s'agit d'un bail rural "classique" de 9 ans ou d'un bail rural à long terme (18 ou 25 ans ou bail de carrière). Dans certains cas, le propriétaire peut s'opposer au renouvellement du bail.
Vérifié le 7 octobre 2022 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)
Le locataire bénéficie d'un droit au renouvellement de son bail rural.
Le bail rural est conclu pour une durée minimale 9 ans. À l'expiration de cette durée, le locataire a un droit au renouvellement de son bail rural pour une durée de 9 ans aux mêmes conditions que le bail précédent.
Il s'agit d'un renouvellement automatique.
Pour bénéficier de ce droit, le locataire doit exploiter effectivement les biens loués.
Dans le cas de locaux d'habitation, il doit les habiter effectivement ou occuper des locaux à proximité.
En principe, le bail renouvelé constitue un nouveau bail même s'il reprend les conditions de l'ancien bail. Les parties peuvent aussi décider de négocier des modifications.
Par exemple, le propriétaire peut introduire une clause de reprise sexennale (6 ans). Cette clause permet au conjoint, partenaire de
PacsPacs : Pacte civil de solidarité
, descendants majeursEnfant, petit-enfant, arrière petit-enfant
ou mineurs émancipésJeune âgé de 16 à 18 ans qui a obtenu par le juge les mêmes droits qu'une personne majeure avec l'accord de ses parents
du propriétaire de reprendre les terres ou bâtiments à la fin de la 6e année. Le propriétaire lui-même n'est pas concerné par cette clause. Ces personnes doivent exploiter personnellement les lieux.À noter
En cas de désaccord sur une des modifications du bail (par exemple, le loyer), les parties peuvent saisir le tribunal paritaire des baux ruraux.
Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail rural soit en raison d'une faute du locataire, soit en raison d'un changement de destination des lieux, soit en raison de l'âge du locataire.
Pour refuser le renouvellement du bail rural, le bailleur doit envoyer un congé au locataire, par
acte de commissaire de justiceDocument rédigé par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire). L'acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) peut notamment servir à constater un fait, accomplir une formalité de procédure ou engager une voie d'exécution (saisie, expulsion, ...). Exemples d'acte de commissaire de justice : constat, notification ...
(anciennement acte d'huissier de justice) 18 mois au moins avant l'expiration du bail. En l'absence de congé envoyé dans les délais légaux, le bail se renouvelle automatiquement (par tacite reconduction) pour une nouvelle période de 9 ans.Le locataire a 4 mois pour contester ce refus de renouvellement devant le tribunal paritaire des baux ruraux.
Faute du locataire
Le propriétaire peut refuser le renouvellement du bail rural au locataire pour l'un des motifs suivants :
- 2 défauts de paiement de loyer du locataire
- Cession de bail réalisée par le locataire sans l'accord du propriétaire
- Échanges de jouissances de parcelles sans prévenir le propriétaire
- Agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds
- Non-respect des clauses environnementales (comme le non-retournement des prairies ou la limitation de produits phytosanitaires...).
Changement de destination du bien loué
Le changement de destination du bien loué pour des raisons d'urbanisme peut justifier le renouvellement du bail par le bailleur.
Par exemple, lorsqu'une parcelle consacrée aux cultures devient constructible à la suite d'un changement du plan local d'urbanisme, le bailleur peut refuser le renouvellement.
Âge du locataire
Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail rural lorsque le locataire a atteint l'âge de la retraite, c'est-à-dire 62 ans ou 67 ans pour le taux plein
Le locataire peut s'opposer à ce refus en indiquant qu'il souhaite céder son bail à son conjoint ou partenaire de PACS participant à l'exploitation ou encore à un descendant majeur ou émancipé.
Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail lorsqu'il veut reprendre le bien loué pour lui-même ou au profit de son conjoint, de son partenaire de Pacs, ou d'un descendant majeur ou mineur émancipé.
Ce droit de reprise des lieux loués est possible dans l'une des 3 situations suivantes :
- Exploitation personnelle du fonds agricole ou au profit de son époux, ou de son partenaire de PacsPacs : Pacte civil de solidarité, d'undescendantEnfant, petit-enfant, arrière petit-enfantou d'unmineur émancipéJeune âgé de 16 à 18 ans qui a obtenu par le juge les mêmes droits qu'une personne majeure avec l'accord de ses parents
- Exploitation d'une carrière
- Construction d'une maison d'habitation
Il doit délivrer un congé par
acte de commissaire de justiceDocument rédigé par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire). L'acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) peut notamment servir à constater un fait, accomplir une formalité de procédure ou engager une voie d'exécution (saisie, expulsion, ...). Exemples d'acte de commissaire de justice : constat, notification ...
(anciennement acte d'huissier de justice), 18 mois au moins avant la reprise envisagéeReprise pour exploitation personnelle par le bailleur ou un membre de sa famille
Reprise en vue de l'exploitation d'une carrière
Reprise pour construire une maison d'habitation
Le locataire peut renoncer à son droit au renouvellement du bail rural.
Il doit prévenir le propriétaire, par lettre recommandée avec AR ou par
acte de commissaire de justiceDocument rédigé par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire). L'acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) peut notamment servir à constater un fait, accomplir une formalité de procédure ou engager une voie d'exécution (saisie, expulsion, ...). Exemples d'acte de commissaire de justice : constat, notification ...
(anciennement acte d'huissier de justice), 18 mois au moins avant l'expiration du bail.Qui peut m'aider ?
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