Lorsque le bailleur (propriétaire) refuse le renouvellement du bail commercial, il doit, en principe, payer au locataire une indemnité d'éviction. Celle-ci permet de compenser financièrement les dommages causés au locataire par le refus de renouvellement.
Vérifié le 16 avril 2025 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre), Ministère chargé de la justice
L'indemnité d'éviction est une compensation financière versée par le bailleur (propriétaire) qui refuse le renouvellement du bail commercial.
Cette indemnité doit couvrir l'intégralité du préjudice causé au locataire par le non-renouvellement du bail. Elle comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, les frais de déménagement, les frais de réinstallation, les
droits de mutationSommes payées auprès des services fiscaux lors d'un transfert de propriété (pour une vente), ou gratuit (pour une succession ou donation)
à payer pour un fonds de même valeur.Le bailleur et le locataire peuvent fixer à l'amiable l'indemnité d'éviction. S'ils ne parviennent pas à trouver un accord, c'est le tribunal judiciaire qui fixe le montant. En pratique, le tribunal judiciaire fait souvent appel à un expert pour évaluer l'indemnité.
Attention
Lorsque le locataire ou le bailleur est en
procédure collectiveProcédure destinée aux entreprises qui ont des difficultés financières. Il existe plusieurs procédures selon la situation de l'entreprise et la gravité des difficultés rencontrées : sauvegarde, redressement judiciaire ou liquidation judiciaire. Les créanciers sont collectivement représentés par un mandataire judiciaire ou un liquidateur judiciaire.
, c'est le tribunal des activités économiques (TAE) qui est compétent dans les ressorts des 12 villes suivantes : Avignon, Auxerre, Le Havre, Le Mans, Limoges, Lyon, Marseille, Nancy, Nanterre, Paris, Saint-Brieuc et Versailles.À titre d'expérimentation depuis le 1 janvier 2025 jusqu'au 31 décembre 2028, les tribunaux de commerce de 12 villes sont remplacés par des tribunaux des activités économiques (TAE).
Les tribunaux des villes suivantes sont concernés : Avignon, Auxerre, Le Havre, Le Mans, Limoges, Lyon, Marseille, Nancy, Nanterre, Paris, Saint-Brieuc et Versailles.
Ces TAE ont des compétences plus larges que les tribunaux de commerce puisqu'ils traitent des affaires suivantes :
- Litiges sur les baux commerciaux à l’occasion d'une procédure collective. Il faut un lien suffisant entre la procédure collective et le bail : par exemple, litige concernant la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer ou le montant de l'indemnité d'éviction.
- Procédures amiables (c'est-à-dire le mandat ad hoc, la procédure de conciliation) des associations, des agriculteurs, des sociétés civiles et des sociétés libérales
- Procédures collectives des associations, des agriculteurs, des sociétés civiles et des sociétés libérales
Le ministère de la Justice met à disposition un simulateur pour connaître le tribunal compétent :
Connaître le tribunal compétent pour les procédures de prévention ou de traitement des difficultés
L'indemnité est évaluée à la date du préjudice subi par le locataire :
- Lorsque le locataire a déjà libéré les lieux , le préjudice est évalué à la date de départ effectif du locataire.
- Lorsque le locataire reste dans les lieux après l'expiration du bail, l'indemnité est évaluée à la date de la décision du juge qui fixe l'indemnité d'éviction. En effet, le locataire a le droit de rester dans les lieux jusqu'au paiement effectif de l'indemnité d'éviction. Il peut poursuivre son activité pendant une période qui peut être assez longue. Dans ce cas, le chiffre d'affaires postérieur à l'expiration du bail est pris en compte pour l'évaluation de l'indemnité d'éviction.
L'indemnité d'éviction comprend une indemnité principale et des indemnités accessoires.
Indemnité principale
L'indemnité d'éviction est constituée d'une indemnité principale. Il s'agit soit d'une indemnité de remplacement lorsque le fonds de commerce est amené à disparaître, soit d'une indemnité de déplacement lorsque le fonds peut être déplacé.
Indemnité de remplacement (ou de perte de fonds)
Indemnité de déplacement (ou de transfert)
Indemnités accessoires
L'indemnité principale peut être augmentée des indemnités accessoires suivantes :
- Frais de déménagement
- Frais de réinstallation du fonds de commerce
- Frais et droits de mutationSommes payées auprès des services fiscaux lors d'un transfert de propriété (pour une vente), ou gratuit (pour une succession ou donation)liés à l'achat du nouveau fonds
- Éventuelles indemnités de licenciement dues aux salariés, si l'éviction entraîne leur licenciement
- Indemnité pour perte de logement, quand le bail comporte des locaux d'habitation
- Frais liés au paiement d'indemnités de résiliation de contrats
- Frais accessoires (par exemple, perte d'une licence)
- Trouble commercial pour compenser la gêne due à l'éviction
- Frais de double loyer (pendant la période de réinstallation, le preneur peut devoir payer à la fois le loyer de l'ancien local et le nouveau)
À savoir
Une indemnité dite de remploi est versée par le bailleur pour couvrir les frais et droits de mutation lors de l'acquisition d'un nouveau fonds de commerce. Toutefois, elle n'est pas versée si le bailleur apporte la preuve que le locataire ne s'est en fait pas réinstallé dans un nouveau local.
Le bailleur a la possibilité de verser l'indemnité d'éviction directement au locataire ou de la consigner chez un . En contrepartie du versement de l'indemnité d'éviction, le locataire doit restituer les locaux.
Versement direct au locataire
Le locataire a un délai de 3 mois suivant la date du versement de l'indemnité d'éviction pour libérer les locaux. C'est le versement complet de l'indemnité d'éviction (indemnité principale et indemnités accessoires) qui est le point de départ du délai laissé au locataire pour libérer les lieux.
Le locataire n'est pas obligé de quitter les lieux tant qu'il n'a pas reçu le paiement intégral de l'indemnité. Ainsi, s'il continue d'occuper les locaux dans l'attente du versement de l'indemnité d'éviction, il doit payer au bailleur une indemnité d'occupationqui remplace le loyer. Il doit aussi respecter les clauses du bail (par exemple, exercer l'activité mentionnée dans le bail) tout comme le bailleur (par exemple, réaliser certains travaux d'entretien).
À noter
Le bailleur dispose d'un délai de 15 jours à compter de la décision fixant le montant de l'indemnité d'éviction pour revenir sur sa décision et ainsi accepter le renouvellement du bail. C'est le « droit de repentir ». Ce droit est possible uniquement lorsque le locataire occupe encore le local ou n'a pas déjà loué ou acheté un autre local pour se réinstaller.
Versement à un séquestre
La désignation d'un séquestre n'est pas obligatoire. Elle intervient généralement lorsque des difficultés sont prévisibles.
Le séquestre peut être désigné d'un commun accord par les parties ou par le jugement qui fixe l'indemnité d'éviction.
C'est au bailleur d'informer le locataire de la remise des fonds au séquestre. Le locataire a ensuite un délai de 3 mois suivant la date du versement de l'indemnité au séquestre pour restituer les locaux.
Le séquestre a donc les missions suivantes :
- Recevoir les fonds versés par le bailleur
- Vérifier que les locaux sont vides et que le locataire a payé tous les impôts et loyers dus
- Puis payer l'indemnité au locataire.