La sous-location d'un local commercial est le fait pour le locataire (appelé locataire principal) de mettre à la disposition d'une autre personne (appelée sous-locataire) tout ou une partie du local qu'il loue en échange du paiement d'un loyer. La sous-location du bail commercial est en principe interdite. Elle peut cependant être autorisée par le propriétaire (ou bailleur).
Vérifié le 30 septembre 2022 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre), Ministère chargé de l'économie
La sous-location d'un bail commercial est possible lorsque 2 conditions sont réunies :
- Le bailleur a donné son autorisation.
- Le bailleur a connaissance des conditions de la sous-location.
Attention
Si ces 2 conditions ne sont pas respectées, le bailleur peut refuser de renouveler le contrat de bail principal ou le résilier.
Autorisation du bailleur
La sous-location du bail commercial par le locataire doit être autorisée par le bailleur.
Cette autorisation peut prendre l'une des formes suivantes :
- Elle peut être écrite. C'est le cas lorsqu'elle est prévue dans le bail commercial initial. Il est aussi possible de rédiger un avenantDocument complémentaire du contrat constatant une modification, une adaptation ou un complément qui y sont apportés d'un commun accord entre les 2 partiesau bail commercial ou un courrier. En cas de renouvellement du bail commercial, l'autorisation de sous-louer doit être reproduite dans le contrat du bail renouvelé.
- Elle peut être tacite, lorsqu'elle résulte d'une attitude claire et non équivoque du bailleur. Par exemple, une autorisation expresse donnée par le bailleur au sous-locataire de réaliser des travaux vaut accord tacite de la sous-location.
À savoir
Le bailleur dispose d'un délai de 2 ans pour réclamer une révision du loyer à compter du jour où il a connaissance du prix de la sous-location.
Information des conditions du contrat de sous-location
Le locataire informer le bailleur de son intention de sous-louer même si la sous-location est autorisée par le contrat de bail. Il le fait par acte de
commissaire de justiceDocument rédigé par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire). L'acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) peut notamment servir à constater un fait, accomplir une formalité de procédure ou engager une voie d'exécution (saisie, expulsion, ...). Exemples d'acte de commissaire de justice : constat, notification ...
(anciennement acte d'huissier de justice) ou par lettre recommandée avec accusé de réception.Le bailleur a 15 jours pour répondre. En cas d'absence de réponse de sa part, son accord est considéré comme donné.
Cette obligation d'information permet au bailleur d'avoir connaissance des conditions de la sous-location et de l'identité du sous-locataire. Il peut parfois demander une augmentation du loyer à son locataire. En effet, lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au montant du loyer principal, le bailleur peut réclamer au locataire principal une majoration de loyer équivalente.
En cas de désaccord sur le montant du loyer, le tribunal judiciaire du lieu où est situé le local commercial est compétent pour déterminer le loyer.
Où s'adresser ?
À noter
Le contrat de bail peut dispenser le locataire d'avoir à informer le propriétaire de son intention de sous-louer.
Le contrat de sous-location est signé entre le locataire principal et le sous-locataire.
Il doit contenir les mentions suivantes :
- Description du local sous-loué
- Affectation du local sous-loué (c'est-à-dire l'activité exercée)
- Loyer de la sous-location
- Répartition des charges entre le locataire et le sous-locataire
- Règles de responsabilités du sous-locataire et du locataire à l'égard du bailleur
- Durée de la sous-location. En général, elle ne dépasse pas le temps restant à courir pour le bail principal.
La sous-location produit des conséquences différentes pour le locataire principal et pour le sous-locataire.
Pour le locataire principal
Pour le sous-locataire
Lorsque le contrat de sous-location prend fin, le sous-locataire peut demander le renouvellement de son bail. Les règles sont différentes selon que le bail principal est toujours en cours ou terminé.
Le bail principal est en cours
Le bail principal est terminé
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